İpotek, alacağa bağlı fer’i bir teminattır. TMK m. 881,882 düzenler. İpoteğin mevcut veya doğmamış bir alacak için kurulması mümkündür.
Alacağa bağlı teminat olması şu demektir: ipoteğin doğuşu, varlığı, tutarı, sona erişi hepsi alacağın varlığına bağlıdır. Yani alacaktaki herhangi bir değişiklik ipoteği de etkileyecektir(fer’i olmasının sonucu olarak).
Geçersiz bir alacak için kurulan ipotek de geçersizdir.
İpoteğin kurulması için tescil gerekir. Tescil, ipoteğin teminat teşkil ettiği alacağın varlığına karine değildir. Alacağın ayrıca ispatı gerekir.
İpotek verenin borçludan başka bir kişi olması mümkündür. Malik bir başkasının borcu için taşınmazını teminat olarak gösterebilir. Burada alacaklı ödeme istemini hem malike hem de alacaklıya yöneltmelidir. TMK m. 887 düzenler. Muacceliyet ihbarının (sadece borçluya değil) malike de yapılması gerekir. Aksi halde alacak, malik için muaccel sayılmaz ve ihbar yapılıncaya kadar işleyecek faizler teminat kapsamına girmez. Yine ihbar yapılmamışsa malik takibe itiraz edebilir( İİK m. 150).
Malike ihbar yapılmışsa, malik taşınmazın paraya çevrilmesini engellemek için borcu ödeyip ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Bu halde malik, alacaklının halefi olur ve malik lehine rehin ortaya çıkar.
İpoteğin Hükümleri:
Rehnin paraya çevrilmesinden önceki yetkiler:
Rehinli alacaklı rehin konusu taşınmazın değerinin düşmesini önleyecek tedbirleri almaya veya bunları taşınmaz malikinden talep etmeye yetkilidir. TMK m.865 düzenler.
Zarar meydana gelmişse ipotek hakkı sahibi taşınmazın eski haline getirilmesini veya (eski hale getirmek mümkün olmayabilir) başka bir teminat verilmesini talep edebilir.
TMK m.868 ve 889/2 taşınmazın bölünmesi halinde rehinli alacaklının ne gibi hakları olduğunu düzenler.
Paraya çevrilme aşamasındaki yetkiler:
İpotek hakkı sahibi, borcun vadesinde ödenmemesi halinde taşınmazın paraya çevrilmesini talep hakkına sahiptir. Paraya çevrilme sonucu alacağını taşınmazın değerinden elde eder, fazlalık olursa bu da taşınmaz malikine verilir.
Fazlalık olursa taşınmaz malikine verilir dedik. Peki taşınmazın değeri alacağı karşılamaya yetmezse ne olacak? Rehin, alacağı karşılamaya yetmemişse ‘rehin açığı belgesi’ verilir. Birden fazla alacaklı varsa bunlar derecelerine göre bedeli paylaşırlar.