Kanun koyucu aslında MK 722 ve 723’de bu durum üzerinde durmuş ve malzeme sahibine bazı haklar tanımış. Burada arazi maliki kendi isteğiyle kendi arazisine yapı yaptığı ve MK 718 gereği bu yapının da maliki olduğu için; ona bir hak tanınmamış. Malzeme sahibine ise seçimlik 3 tane hak tanınmış; malzemenin sökülerek kendisine geri verilmesini isteyebilir, malzemesine karşılık tazminat isteyebilir ya da arazinin mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

  1. Malzemenin iadesi (MK 722)

Malzeme sahibine yapılan yapının yıkılmasını ve sahibi olduğu malzemenin geri verilmesini talep hakkı verilmiş. Ama bu hakkın kullanılması için bazı şartlar getirilmiş, ancak bu şartlar varsa malzeme sahibi bu seçimlik hakkını kullanabilir;

  • Malzeme sahibinin rızası dışında malzemenin kullanılması gerekir.
  • Malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmamalıdır.

Malzemenin sökülmesi sonucu arazide ve malzemede meydana gelecek değer kaybı, malzeme sahibinin elde edeceği menfaate oranla fazla ise aşırı zararın varlığı kabul ediliyor.

  • Malzeme sahibi iade talebini sadece inşaatı yapan arsa sahibine ve külli haleflerine karşı ileri sürebilir. (Doktrinin getirdiği 3. şart)

İnşaatın yapılmasından sonra arazi 3. kişiye devredilmişse, devralana karşı malzemenin iadesi talebi ileri sürülemez.

Doktrinde, arsa sahibinin malzemeyi kullanırken kusurunun olmaması yani iyiniyetli olması bu hakkın kullanılmasını önler mi? sorusu tartışılıyor. Örnek verirsek; yan yana 3 tane inşaat var ve arsa sahibi kendi inşaatı için getirilen demirler zannederek yandaki inşaatın demirlerini kullanıyor. Bu durumda arsa sahibinden bu demirlerin iadesi istenebilir mi?

1.Görüş: Aşırı zarar meydana gelmiyorsa arsa sahibi iyiniyetli de olsa malzeme geri istenir.

2.Görüş: Arsa sahibi iyiniyetli de olsa malzeme geri istenir. Ancak arsa sahibinin kusurunun olmaması iade talebinin tabi olduğu zamanaşımını etkileyecek. Arazi sahibi kusurlu ise haksız fiil zamanaşımı uygulanırken; arazi sahibi kusursuz ise sebepsiz zenginleşme zamanaşımı uygulanır. (Hakim görüş)

Malzemenin iadesi istenirse yapıyı kaldırma ve malzemeyi iade etme giderleri arazi sahibine ait olur.

Arazi sahibi, malzemenin iadesi talebinin gereğini yerine getirmezse BK 113 uygulama alanı bulur ve malzeme sahibinin eda davası açma hakkı vardır. Malzeme yapıda kullanıldığı zaman arazinin bütünleyici parçası haline geliyor ve malzeme sahibinin malzemesi üzerindeki mülkiyet hakkı son buluyor. Bu sebeple malzeme sahibi, malzemesinin iadesini istihkak davası ile değil eda davası ile talep ediyor.

2. Tazminat (MK 723)

Malzeme sahibi, yapıda kullanılan malzemesine karşılık arazi malikinden tazminat talep edebilir. Uygulamada da en çok bu hak kullanılır, çok fazla kimse inşaattan sökülüp kendisine verilecek malzemeyi geri istemiyor.

Arazi maliki, kullandığı malzemenin başkasına ait olduğunu bilmiyorsa, bilecek durumda değilse; bilmekle beraber malzeme sahibinin rızası varsa, ya da arazi sahibi böyle bir rızanın varlığını farz etmekte haklıysa iyiniyetlidir. Arazi sahibi iyiniyetliyse malzeme sahibine uygun tazminat ödemekle yükümlüdür ve bu sebepsiz zenginleşme zamanaşımına tabidir. Uygun tazminat, sadece malzeme değerine tekabül eden miktardır.

Arazi maliki kötü niyetliyse, malzeme sahibinin tüm zararını karşılar ve haksız fiil zamanaşımına tabi olur. Tüm zarar, malzeme değerinin yanında malzemenin kullanılması sebebiyle malzeme sahibinin uğradığı tüm zararları kapsar. Ör: malzeme sahibinin 3. Kişiye karşı yerine getiremediği borçları için ödemesi gereken tazminatlar, ödediği gecikme tazminatları, cezai şartlar vb.

Hakim, malzeme sahibinin malzemenin kullanılmaması ya da karıştırılmaması için gösterdiği özen, yeni malzeme elde edene kadar kaybettiği zaman, ödenen cezai şartlar, arazideki inşaat sebebiyle gerçekleşen değer artışı gibi kriterlere bakarak somut olaya göre tazminat miktarını takdir eder.

Tazminat talebi, sadece yapıyı yapan arazi maliki ve külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Yapı tamamlandıktan sonra araziyi devralan 3. kişiye karşı tazminat talep edilemez.

3. Mülkiyetin devri (MK 724)

Kanunkoyucu aslında MK 724’ü malzeme sahibinin başkasının arazisine yapı yapması durumunu öngörerek düzenlemiştir. Ancak biz burada da bu maddeyi kullanıyoruz. Malzeme sahibinin arazinin mülkiyetinin kendisine devrini talep edebilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir.

  • Malzeme sahibi iyiniyetli olmalıdır.

Malzemesinin arazi sahibi tarafından kullanıldığı bilmemeli, bilecek durumda olmamalıdır.

  • Yapının değeri açıkça arazi değerinden fazla olmalıdır.

Şartlar gerçekleştiğinde malzeme sahibi arazinin tamamının ya da yeterli kısmının mülkiyetinin uygun bir bedel karşılığı kendisine devredilmesini isteme hakkına sahip olur. Malzeme sahibi bu seçimlik hakkını kullanır ve arazi sahibiyle de ödenecek bedel konusunda anlaşırsa devir gerçekleştirilir. Eğer anlaşma sağlanamazsa malzeme sahibi, mülkiyetin devri için dava açar ve hakim uygun bedeli tespit eder. Hakim bedeli tespit ederken; arazi malikinin iyiniyetli olup olmamasını, arsanın hüküm anındaki rayiç bedelini dikkate alır.

Açılan dava sonucu mahkemenin mülkiyetin devrine ilişkin kararı kesinleştiğinde malzeme sahibi arazinin mülkiyetini kazanır. Hakimin verdiği karar, yenilik doğuran hükümdür. Bu karara dayanılarak yapılacak tescil işlemi açıklayıcı tescildir.

  • Arazi sahibinin iyiniyetli olması, mülkiyetin devrini talep hakkının kullanılabilmesi için getirilen şartlardan birisi değildir. Ancak uygun bedel tespit edilirken hakimin dikkat ettiği bir husustur.

Doktrindeki Bir Görüş: Şartlar gerçekleştiğinde; malzeme sahibi mülkiyetin devri konusunda yenilik doğurucu bir hakka sahip olur. Hak kullanıldığında arazi sahibinin mülkiyeti devretme borcu doğar ve malzeme sahibi sadece tescile zorlama davasıyla mülkiyeti kazanır. (Birinci görüşü yani mahkeme kararının yenilik doğurucu hüküm olduğunu kabul ediyoruz.)

BK MADDE 72- Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ancak, tazminat ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa, bu zamanaşımı uygulanır.

Haksız fiil dolayısıyla zarar gören bakımından bir borç doğmuşsa zarar gören, haksız fiilden doğan tazminat istemi zamanaşımına uğramış olsa bile, her zaman bu borcu ifadan kaçınabilir.

BK MADDE 82- Sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Zenginleşme, zenginleşenin bir alacak hakkı kazanması suretiyle gerçekleşmişse diğer taraf, istem hakkı zamanaşımına uğramış olsa bile, her zaman bu borcunu ifadan kaçınabilir.

BK MADDE 113- Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.

Yapmama borcuna aykırı davranan borçlu, bu aykırı davranışının doğurduğu zararı gidermekle yükümlüdür.

Alacaklı, ayrıca borca aykırı durumun ortadan kaldırılmasını veya bu konuda masrafı borçluya ait olmak üzere kendisinin yetkili kılınmasını isteyebilir.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.