Kira sözleşmesi geçici kullanmanın devredildiği sözleşmelerdir. Burada kullanma ve yararlanma haklarının devri söz konusudur. Belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Yeni BK belirli süreli kira sözleşmesi ve belirsiz süreli kira sözleşmesi şeklinde bir ayrım getirmiştir. Bu ayrımın önemi uygulanacak hükümlerin belirlenmesi bakımından söz konusudur. Eskiden 6098 sayılı gayrimenkul kiraları hakkında kanun vardı ancak BK ile mülga oldu. Bu kanunun kiracı lehine olan hükümleri arttırılarak ve genişletilerek BK’ya getirildi. Ancak BK’da bazı hükümlerin özellikle iş kiralarıyla ilgili hükümlerin yürürlük tarihi 8 yıl ertelenerek kabul edildi.

Kira sözleşmesi 299. Maddede tanımlanmıştır. Bir şeyin kullanılması veya kullanımı ile birlikte ondan yararlanılmasının kiracıya bırakıldığı, kiracının da kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Kullanımla birlikte yararlanmanın da düzenlenmiş olmasının sebebi ürün ve hasılat kiralarıdır.

Kira sözleşmesi hükümlerinin bir kısmı emredici bir kısmı da yedek hukuk kurallarıdır. Özellikle kiracıyı koruyan 339-356. Maddeler arası emredici kurallardır.

Kira Sözleşmesinin Unsurları

  • Kira Konusu
  • Kira Bedeli
  • Kira konusu ve bedelin değişimi hakkındaki anlaşma
  1. Kira Konusu: Neler kira sözleşmesinin konusu olabilir? Taşınırlar, taşınmazlar ve Kat Mülkiyeti Kanunu 59’a göre devre mülk hakkı da kira konusu olabilir. Devre tatil ve devre mülk birbirinden farklı kavramlardır. Devre mülk daha güvencelidir çünkü tapuda yapılmaktadır, devre tatil sözleşmeleri ise sıradan ifa konusuna giren sözleşmelerden biridir.
  2. Kira Bedeli: Maddeye göre kira bedelinin kararlaştırılmış olması gerekmektedir. Bu maddeye göre kira bedelinin objektif kıstaslara göre belirlenebilir olması yeterlidir. Federal mahkeme bu görüşe karşı çıkarak kira bedelinin somut olarak belirlenmiş olması gerektiğini savunmaktadır. Aksi halde konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunmasının mümkün olmayacağını söylemektedir.
  3. Kira Konusu ve Kira Bedelinin Değişimi Konusundaki Anlaşma: Sözleşmenin tarafları kiracı ve kiraya verendir. Bunlar birden fazla kişi olabilir. Kiracı tarafın birden fazla kişi olduğunu düşünürsek, bunların kira bedelinden sorumluluğu kural olarak kısmi borçtur. İstisnai olarak ise müteselsil borçlu sayılmalarıdır. Ticari kiralarda müteselsil borçlu sayılmaları kuraldır ancak normal kira sözleşmelerinde ancak sözleşmede belirtmişlerse müteselsil borçlu sayılabilirler.

KİRALAYANIN BORÇLARI                                     

1-Kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli teslim borcu: örneğin teslim ettiği yer rutubetli olmayacak. Böyle bir durum olması borca aykırılık olması halinde kiracı kira konusunu çekince koyarak teslim alabilir ve ayıplı ifa hükümlerine başvurabilir. Kiracının bir başka yolu ise, kira konusunu teslim almayıp borçlu temerrüdü hükümlerine gitmesidir.

Birinci halde, yani sözleşme yürürlüğe girmiş ve mal çekince koyarak teslim alınmış ise, ayıplı ifaya gidiliyor. Ayıplı ifa sonucu kullanılacak haklar vardı, bunlardan sözleşmeyi sonlandırma hakkı kullanıldığında bunun ismi fesih oluyor.

İkinci halde ise, yani baştan malı teslim alınmadığında, sözleşmeyi sonlandırmanın ismi dönme oluyor.

2-Kiraya verenin sözleşme sırasınca kira konusunu kullanıma elverişli bulundurma borcu: kira konusunun maddi veya manevi niteliği ile ilgili olabilir. Örneğin maddi nitelikle ilgili taşınmaz rutubet, nem almaya başladıysa bununla ilgilenecek, manevi nitelikle ilgili kiracıyı rahatsız etmeyecek, bu bir işyeriyse müşterilerini rahatsız etmeyecek, apartmanın boşluğunda köpeğini bağlayıp havlatmayacak.. (bu eski sınav sorusuydu)

Bu borcun ihlali halinde kiracı ayıp hükümlerine gidebiliyor. (madde 350 vd.)

Kira Sözleşmesindeki Haklar (Kiraya Verenden Talep Edilenler)

  1. Onarım Hakkı (md.306)
  • Önemsiz ayıplarda kiracı kiraya veren hesabına kendisi de tamiratı yatırabilir.

Önemsiz ayıplarda kiracı tamiratı yaptırdıktan sonra kira bedelinden bunu düşebilir.

  • Önemli ise ayıp, hakime başvurması gereklidir.

Önemli ayıpta hakimin izniyle yaptıysa kira bedelinden bunu düşebilir.

Ör: Sızan bir boruyu kendisi yaptırabilir ancak çöken bir kolonu yaptırması için önce hakime tespiti yaptırmalı sonra kendisi yaptıracaksa yine yaptırabilir. Çünkü uygulamada bunların tespiti zor olduğu için öncelikle hakime tespitin yaptırılması kiraya verenden bu bedelin istenmesini kolaylaştırıyor.

  • Depremde yıkılan kolonu kiracı izinsiz yaptırırsa, burada 306 uygulanmaz; vekaletsiz iş görme hükümlerine göre yaptırmasını isteyecektir.

2. Bedel İndirimi

Nispi metot uygulanıyor. Önemli ayıplarda tercih ediliyor. Önemsiz ayıplarda zaten bedel indirimi söz konusu olmuyor, önemsiz ayıpta daha çok onarım hakkı gündeme geliyor.

3. Ayıpsız Benzeri ile Değişimini İsteme Hakkı (md.306)

Bunun içi tabi ki kiraya verenin elinde bir benzerinin olması gerekiyor.

Ör: Kira konusu bir tv ise, bozuk bir tv yerine aynı model marka başka bir tv ile değiştirilmesini teklif edebilirler.

4. Dönme – Fesih Hakkı

Ayıpla ilgili hükümleri teslim öncesi veya teslim sonrası olmasına göre sözleşmeyi sonlandırmanın farklı isimler aldığını belirtmiştik geçtiğimiz derste.

  • Sözleşmeyi sonlandırabilmek için önemli bir ayıbın olması gereklidir.
  • Sonlandırma hakkı kullanılmadan önce onarım hakkının kullanılması gerekiyor. Bundan sonuç alınamazsa sözleşmeyi kullanabiliyoruz.

Birde temerrüt hükümlerine de başvurulabileceğinden bahsetmiştik. Ayıplı malı teslim almayıp kiraya verenin temerrüdüne yani genel hükümlerdeki Bk 125’e gidilebileceğini söylemiştik teslim anı için. Buradaki dönme söz konusu olduğunda 1. hakkın kullanımı zorunluluğu yok. Direkt genel hükümlere göre temerrüde gidilir.

  • Sözleşmeyi sonlandırmayla birlikte tazminat istenirse; tazminatın mahiyeti değişiyor.
  • Dönme halinde; olumsuz zarar tazmini,
  • Fesih halinde; olumlu zarar tazmini talep ediliyor.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.