Ayni haklarda ve nisbi haklarda zaman aşımı farklıdır. Şahsi haklarda zaman aşımı süresi genel olarak 10 yıldır. Sürenin geçmesi talep hakkını ortadan kaldırır, eksik borç doğurur. Ayni haklar ise zaman aşımına tabi değildir.

-Ayni haklarda zaman aşımı alacak haklarında olduğu gibi kaybettirici değil, kazandırıcı etkiye sahiptir.

-Alacak hakları zaman aşımı bakımından def’i teşkil eder. Yani hakim re’sen gözetemez. Kazandırıcı zaman aşımı ise ayni haklar bakımından def’i değil bir itirazdır.

Taşınmaz mülkiyetinin zaman aşımıyla kazanılması ikiye ayrılır.

1.Olağan Kazandırıcı Zaman aşımı (TMK m.712)

2.Olağanüstü Kazandırıcı Zaman aşımı (TMK m.713)

 

1.Olağan Kazandırıcı Zaman Aşımı:

 Madde 712.- Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

712’ye göre olağan zaman aşımıyla kazanmanın gerçekleşebilmesi için:

  1. Taşınmazın tapuya kayıtlı olması gerekir.
  2. Tapuda yolsuz tescilin bulunması gerekir.
  3. Yolsuz tescil ile malik görünen kişinin malik sıfatıyla zilyet olması gerekir.
  4. Bu kişinin zilyetliğinin iyiniyetle davasız aralıksız 10 yıl sürmüş olması gerekir.

 

a.Taşınmazın tapuya kayıtlı olması gerekir:

Tapuya kayıtlı arazi, bağımsız ve sürekli ayni haklar, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler olabilir. Ancak kaydedilmemesi gerekirken yanlışlıkla tapuya kaydedilmiş olan bir taşınmazın olağan zaman aşımıyla kazanılması mümkün olmaz. Mesela kamu malları normalde tapuya kaydedilmez ancak TMK m. 999 gereği yanlışlıkla tapuya kaydedilmiş bir kamu malı varsa dahi bunlar tapuya kaydedildi diye olağan zaman aşımıyla kazanıma tabi olmazlar.

Demek ki tapuya kayıtlı olan her taşınmaz zaman aşımıyla kazanılır diyemiyoruz. Gerçekten tapuya kaydedilmesi gereken taşınmazlardan mı değil mi diye bakmamız gerekir.

b.Tapuda yolsuz tescilin bulunması gerekir:

Mesela A’ya ait bir taşınmaz B tarafından sahte vekalet kullanılarak C’ye satıldı ve C üzerine tapuda tescil gerçekleştirildi. C tapuya bakıp A’yı görmüş ancak B’nin elindeki vekaletin sağlıklı bir vekalet olduğunu düşünerek işlem yapmış. C burada (üçüncü kişi olmadığı için) TMK m. 1023 e göre mülkiyeti kazanamıyordu. Ancak C şartları taşıyorsa TMK m. 712 ye göre mülkiyeti kazanabilir.

c.Yolsuz tescil ile malik görünen kişinin malik sıfatıyla zilyet olması gerekir:

Bu zilyetlik vasıtasız olmak zorunda değildir, vasıtalı (dolaylı) zilyetlik de olabilir.

d.Bu kişinin zilyetliğinin iyi niyetle davasız aralıksız 10 yıl sürmüş olması gerekir:

Yani yolsuz tescil sahibi (malik olarak sicile kaydedilen kişi) iyiniyetli zilyet olmalıdır. Burada iyi niyetli olmakla kastedilen kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen adına olan tescilin yolsuzluğunu bilememektir. Yolsuzluğu bilen veya gerekli özeni göstermediği için bilmeyen kişi 712’den faydalanamaz. Burada iyi niyetin 10 yıl boyunca kaybedilmemesi gerekir.

Davasız aralıksız ifadesinde kastedilen davalar istihkak davası, sicilin düzeltilmesi davası gibi davalardır. Mesela A dava açmamış ama noterde B’ye vekalet vermediğine ve ilgili kişinin üzerindeki tescilin yolsuz olduğuna dair ihbarda bulundu diyelim. Bu ihbar davasızlık şartına etki etmez, ancak bu ihbara birlikte iyi niyet ortadan kalkacağı için 712’den faydalanılamaz.

Dedik ki miras tescil öncesi kazanım hallerinden biridir ve ölüm anında zilyetlik kurulur. Yolsuz tescil sahibi C’nin öldüğünü düşünelim. Mirasçılar tescil öncesi kazanır. Zilyetlik de ölüm anında otomatikman kurulmuş olur ve 10 yıl başlar. Doktrindeki diğer görüşe göre ise 712’den faydalanacak kişinin yolsuz tescil sahibi olması gerekir ve mirasçıların gidip tapuda açıklayıcı tescili yaptırmaları gerekir. 10 yıllık süre ancak o açıklayıcı tescilden itibaren başlar.

Zilyetliğin 10 yıl boyunca kaybedilmemiş olması:

Zilyetliğe dayanarak iade davası açma,  idari yoldan geri alma imkanları sürdüğü sürece zilyetlik geçici kaybedilmiş olur. Dava ile zilyetliği tekrar ele geçirdiğimizde zilyetlik aralıksız sayılmaya devam eder. Fakat dava açma süreleri geçmişse ya da açılan dava kaybedilmişse zilyetlik kaybedilmiş olur. Kaybedilen zilyetlik sonradan bir şekilde tekrar kazanılsa bile süre sıfırdan başlar.

Yolsuz tescil sahibi C zilyet ve tarlasına tamamen taş yığıldı. Tarlayı kullanma imkanı ortadan kalktı, zilyetlik gasp edildi. Öğrenme tarihinden itibaren 2 ay, fiilden itibaren 1 yıllık dava açma süresi var. Bu süreler geçmeden C dava açarak taşınmazın zilyetliğine tekrar kavuşursa aralıksız olma şartı burada gerçekleşmiş sayılıyor ve 712’ye göre kazanımı gerçekleşebiliyor.

2.Olağanüstü Kazandırıcı Zaman Aşımı:

713. maddede düzenlenmiştir. Ancak olağanüstü kazandırıcı zaman aşımı sadece bu maddede düzenlenmemiştir. Ayrıca Kadastro Kanununun 13. ve 14. maddelerinde düzenlemesi var. Yani hem MK 713 var hem de Kadastro kanununun 2 hükmü var. Hangisini ne zaman uygulayacağız?

713. madde kadastrosu yapılmış yerlerde uygulanan bir maddedir. Kadastro Kanununun 13. ve 14. maddeleri ise kadastro sırasında zaman aşımına dayanılarak yapılacak mülkiyet tespitleri bakımından önem arz eder. Taşınmaz tapulu ise 13. madde, taşınmaz tapusuz ise 14. madde uygulanıyor. Henüz kadastro yapılmamış yerlerde ise yapılıncaya kadar tapulu taşınmazlarda 713/2, tapusuz taşınmazlarda 713/1 ve kadastro kanunu 14. madde uygulanıyor.

Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdır.

 

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir