Taşınmaz satış vaadi, bir tarafa ya da iki tarafa taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı sağlayan sözleşmedir. Doktrindeki hakim görüş bunun bir ön sözleşme olduğudur. Taşınmaz satış vaadi, Borçlar Kanunu md. 29 gereği taşınmaz satış sözleşmesinin şekline tabidir. Borçlar Kanunu 237 maddede bu durumu daha açık bir şekilde söyle ifade etmiştir: “Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” Bu düzenlemelere göre taşınmaz satış vaadinin tapu sicil memurlarınca resmi şekilde yapılması gerekir. Bununla beraber Noterlik Kanunu 60. Md. taşınmaz satış vaadini resmi şekilde düzenleme yetkisini noterlere de vermiştir. Dolayısıyla taşınmaz satış sözleşmesi yalnızca tapu memurları tarafından yapılabilirken; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu memurları ve noterler tarafından yapılabilir.

  • Taşınmaz satış vaadi neden önemlidir? Alıcı olan kişi neden satıcıyla taşınmaz satış sözleşmesi yapmak yerine bir ön sözleşme yapma gereği duymaktadır?
  • Uygulamada satış sözleşmesi ve tescil talebi aynı kâğıt üzerinde yapılıyor. Biz derste anlatırken önce taşınmaz satış sözleşmesi yapılır, ona binaen tescil talebinde bulunulur ve daha sonra tescil gerçekleştirilir diyoruz. Ancak tapuda satış sözleşmesi ve tescil talebi aşamaları aynı anda yapılıyor ve kaydediliyor; akabinde de hemen tescil gerçekleştiriliyor. Tapu memurları tescil sonradan yapılmak üzere sadece satış sözleşmesi yapmaktan kaçınıyor. Dolayısıyla taşınmaz satış vaadini yaptığınızda vakit kazanmış oluyorsunuz. Parayı temin etmek, satış sözleşmesini ileriki bir tarihte yapma isteği gibi sebeplerle taşınmaz satış vaadi yapılıyor. Satış vaadi sözleşmesini yaptığınızda ileride satış sözleşmesini yapma hakkını kazanıyorsunuz ve başkasına mülkiyeti kaptırmamış oluyorsunuz.
  • Taşınmaz satış sözleşmesi şarta bağlı olarak yapılamıyor. Ama taşınmaz satış vaadi şarta bağlı olarak yapılabiliyor. Dolayısıyla taraflar şarta bağlı bir sözleşme yapacaklarsa satış vaadini tercih ediyorlar.
  • Taşınmaz satış vaadinin sonucu nedir?

Satış vaadi sözleşmesindeki hükümlere göre taraflara satış sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı verir. Satış vaadiyle alım hakkını karıştırmamak gerekir. Alım hakkı, tek taraflı yenilik doğuran bir hak ve kullanıldığı zaman karşı tarafın iradesine gerek olmaksızın sözleşme kuruluyor. Satış vaadi ise, karşı tarafı sözleşme yapmaya davet hakkı sağlıyor, karşı taraftan sözleşme yapılmasını talep ediyorsunuz. Karşı tarafın iradesine yine ihtiyacınız vardır. Bu sebeple satış vaadinin yapılmış olması, alım hakkına sahip olduğunuz anlamına gelmez.

  • Malik taşınmaz satış vaadinin gereğini yerine getirmekten kaçınırsa ne olur?

Aslında bu konudan tahvili anlatırken bahsetmiştik ama kısaca bahsedelim. Bu konuda doktrinde iki farklı görüş var:

1.Görüş: Alıcı açacağı dava ile malikin satış için irade beyanında bulunmasına hükmedilmesini isteyecek. Mahkeme, davalıyı irade beyanında bulunmaya hükmederse; hüküm beyan yerine geçecek ve alıcı tapuya mahkeme kararını ibraz ederek satış sözleşmesini düzenletebilecek. Satıcı, mahkeme kararına dayanılarak kurulan satış sözleşmesinin gereğini yerine getirmez ve tescili gerçekleştirmez ise; alıcı tescile zorlama davası ile tescilin yapılmasını sağlayacak. (Hocanın görüşü)

2.Görüş: İki farklı dava açmak usul ekonomisine aykırıdır. Satış vaadine dayanılarak tescile zorlama davası açılmalı ve hem sözleşmenin kurulması hem de tescilin gerçeklemesi tek bir davayla talep edilmelidir.

  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi Tapu Kanunu 26. md. ye göre taraflardan birinin istemiyle tapuya şerh edilebilir. Şerh, verildiği takdirde eşyaya bağlı borç yaratıyordu ve taşınmazın her sahibine karşı ileri sürülebiliyordu. Ayrıca şerh munzam etkiyi de sahipti. (Hoca, şerhin etkilerini geçen dönemki derste gördüğümüz için çok bahsetmedi, notlardan bakmamızı tavsiye etti.) Şerhin etkisi, satış vaadi için 5 yıldır. Şerhin verilmesinden itibaren 5 yıl içerisinde satış sözleşmesi kurulmazsa; malikin talebi üzerine şerh terkin ediliyor. Taraflar bu süreyi anlaşarak uzatabilirler; uzatılmasa dahi 5 yıl geçmesine rağmen malik terkin talebinde bulunana kadar şerh etkisini sürdürür.

MADDE 29- Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.

Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.

MADDE 60- Noterlerin görevi;

… 3. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak…

MADDE 26- …Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir…

 

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.