Birinci sınıflandırma:
- Aslen Kazanma
- Devren Kazanma
İkinci sınıflandırma:
- Tescille Kazanma
- Tescilsiz Kazanma (Tescilden önce kazanma)
Aslen Kazanma: Mülkiyet, başkasının mülkiyet hakkına dayanmadan ondan bağımsız olarak kazanılır. Bu iki şekilde gerçekleşebilir. Birinci ihtimal o eşyanın daha önce kimsenin mülkiyetinde olmamasıdır. Yeni arazi oluşumu, taşınmazın işgal yoluyla kazanılması buna bir örnektir.
Aslen kazanmanın diğer bir şekli ise, eşyanın başkasının mülkiyetinde olmasına rağmen kazanmanın bu mülkiyetten bağımsız olarak gerçekleşmesidir. Burada vereceğimiz örnekler: Cebri icra, zamanışımı yoluyla kazanma ve kamulaştırmadır. Tartışmalı olsa da 1023’e göre kazanma da aslen kazanmanın örneklerinden biri olarak gösterilir.
Devren Kazanma: Mülkiyetin bir kişiden bir başkasına geçişi halinde söz konusu olur. Mülkiyet hakkı önceki malikin mülkiyet hakkına dayanır. Hukuki işlem ile kazanma ve miras yolu ile kazanma bunun türleri olarak gösterilebilir.
İkinci sınıflandırmamıza geçecek olursak :
| MADDE 705.- Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
|
Kuralımız Medeni Kanun’un 705. Maddesine dayanmaktadır.
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Bu kural hem aslen kazanma için hem de devren kazanma için geçerlidir. Buna karşılık istisnaen bazı hallerde tescil öncesi kazanım gerçekleşir. Bunu da 705/2’de görmekteyiz:
- Miras
- Kamulaştırma
- Cebri İcra
- İşgal
- Mahkeme İlamı
Başka hangi maddelerde olabilir? Hemen sıralayalım.
716/3: Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur. Burada tescilden önce kazanım haline işaret edilmiş. Bu fıkra gereği mal rejimi sözleşmesine göre gerçekleşen mülkiyet değişikliği tescilden önce kazanım halidir.
54/3: Sona eren tüzel kişilik mallarının kamu kurumlarına geçmesi tescilden önce gerçekleşir.
105/1: Bir vakfın, vakıf siciline tescili ile vakfedilen taşınmazların mülkiyeti, tescil öncesi vakıfa geçer.
708: Yeni oluşan arazinin mülkiyeti devlete geçer.
713: Olağanüstü zamanışımı yoluyla kazanma tescil öncesi kazanmadır.
TTK 153: Ticaret şirketlerinin birleşmesi halinde mülkiyet tescil öncesi geçer.
Tescille Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması:
Tüm hukuki işlemle devir hallerinde tescille mülkiyetin kazanılması mümkündür. Tescil işlemi bu halde ayni hakkın kazanılmasını sağlayan tasarruf işleminin esaslı bir unsuru olarak karşımıza çıkmaktadır.
Şekil üzerinde inceleyelim. Öncelikle bir taşınmaz mülkiyetinin devri için hukuki sebebe ihtiyacımız vardır. Daha sonra ise tescil talebi gelir. Son olarak tescille beraber ayni hakkın kazanılması mümkün olmaktadır. Bunlardan birindeki sakatlık, son aşamadaki tescili yolsuz tescil haline getirmektedir. Mülkiyetin kazanılabilmesi için özellikle hukuki sebebin ve tescil talebinin geçerli olması gerekir.
Taşınmazla ilgili işlemler illi işlemlerdir. Hukuki sebepteki herhangi bir sakatlık tasarruf işlemini etkiler ve onu geçersiz kılar.
Hukuki sebep nedir? Mülkiyeti devir borcu doğuran hukuki ilişkiye hukuki sebep denir. Genelde bu bir sözleşmedir. Satım, trampa, bağışlama, miras taksim sözleşmesi, isimsiz sözleşmeler,vekalet,adi şirket sözleşmesi,aleni mükafat vaadi buna örnek gösterilebilir. Tüm bunlar mülkiyeti devir borcu doğuran hukuki ilişkilerdir.