-
Alım Hakkı:
Alım hakkı, hak sahibine tek taraflı bir beyanla taşınmazın alıcısı olma yetkisi veren, yenilik doğuran bir haktır. Alım hakkını bir sözleşme ile karşı tarafa tanıdığınızda ve o kişi alım hakkını kullandığında kendisine hak tanıyan kişiyle arasında bir satım ilişkisi kurulması sağlanıyor.Konu hakkında kafanıza takılacak sorulardan biri, satım ilişkisi nasıl kurulur, taşınmaz mülkiyetini devreden satış sözleşmesinin tapu müdürlüğünde yapılması gerekmiyor mu, nasıl olur da tek taraflı yenilik doğurucu bir beyanla taşınmaz sözleşmesi kurulmuş olur? İşte bu istisnai bir durum. Alım sözleşmesi yapıp birine alım hakkı tanıdığınızda, o kişi de o hakkı kullandığında, otomatik olarak tapuya gitmeye gerek kalmaksızın taşınmaz satış sözleşmesi kurulmuş olur. Bu çok önemli bir istisnadır. Size alım hakkı tanıyan taraf sözleşmenin gereğini yerine getirmezse, siz bu yenilik doğurucu hakkınızın gereğinin yerine getirilmesini 716. maddeye göre dava açarak talep edebiliyorsunuz.
Taşınmaza ilişkin alım hakkını tanıyan bu sözleşmenin BK 237. maddesi gereği resmi şekille yapılması gerekir (daha önceki derste 213. madde denilmiş olabilir, ama doğru olan yani resmi şekli düzenleyen madde 237. maddedir). Resmi şekli verecek olanlar tapu memurları ya da noterlerdir. Yani alım sözleşmesi tapuda ya da noterlikte yapılabilir. Ama Oğuzman’da bunlara ilişkin noterde mi yapılmalı nerede yapılmalı gibi tartışmalara yer verilmiştir, bunlara bakabilirsiniz. Oğuzman Tapu Kanunu 26. maddeye dayanıyor ve diyor ki bunun noterlerce değil, tapu memuru tarafından düzenlenmesi gerekir. Ama biz genel hâkim görüşten yola çıkarak alım sözleşmesinin yani alım hakkı tanıyan sözleşmenin tapuda da yapılabileceğini, noter tarafından da düzenlenebileceğini kabul ediyoruz. Ayrıca yapılan bu sözleşmeler BK 238 gereği 10 yıllık bir süre ile sınırlanmıştır.
-
Gerialım Hakkı:
Gerialım hakkı için de aynı şeylerden bahsettik. Gerialım hakkı da bir sözleşmedir. Genellikle kişi teminat sağlamak üzere yapılır. Gerialım hakkı tanıyan bu sözleşmeler de yine resmi şekilde noterlerce yapılır. Özellikle ipotek kurmak yerine gerialım hakkını tercih ederler. Çünkü lex commissoria yasağını bu şekilde aşabiliyorlar. Fakat bu kanunen düzenlenmiş legal bir yol olduğu için bunu kanuna karşı hile olarak görmüyoruz, bunun geçersizliğini ileri süremiyoruz. Bu yüzden kredi temin etmek isteyen taşınmaz malikleri, taşınmazı üzerinde ipotek kurmak yerine bunu tercih ederler. Gerialım hakkının tanınmasına ilişkin sözleşmeler de BK 238’e göre 10 yıllık süreye tabidir. Şerh süresi de azami 10 yıldır ama bu BK 238’in ön gördüğü 10 yıl şerhten farklı bir şeydir. Bu süre sınırlaması yeni BK ile gelmiştir.
-
Önalım Hakkı:
Önalım hakkı için diğerlerinden farklı şeyler söyleyeceğimizi söyledik. Dedik ki, önalım hakkı, hak sahibine önalım sözleşmesinde belirlenen taşınmazın bir üçüncü kişiye satılması halinde tek taraflı beyanla o taşınmazın alıcısı olma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Bu şekilde tanımladık, olması gereken de bu şekildir. Fakat yeni BK ve MK’daki düzenlemelerin önalım hakkını nasıl da gerialım ve alım haklarından farklılaştırdığı üzerinde duracağız. Bu konu pek çok yazar tarafından eleştirilir.
Mesela Şeref Ertaş hoca bunu çok eleştirir. Çünkü önalım hakkı, alımdan ve gerialım hakkından farklı olarak dava yoluyla kullanılabiliyor. Yani önalım hakkını kullanabilmek için yenilik doğuran bir dava açılması gerekiyor. Ve karar da yenilik doğuran karar niteliğindedir. Oysa alımda ve gerialımda, o haklar kullanıldığında karşı tarafla bir satım sözleşmesi ilişkisi kuruluyor. Fakat önalım hakkı dava açmadan kullanılmıyor. Dava sonucu verilen kararla satış sözleşmesi kurulur. Bu durum, “Yenilik doğuran hak olan bir şeyin bu şekilde davaya bağlanması onun niteliğini değiştirir.” şeklinde çok eleştiriliyor. Ama hem yeni BK hem de MK bu uygulamayı bu şekilde düzenlemiş ve vurgulamış. Bu konular çok önemli olduğu için teker teker yazacağız.
Önalım hakkını da yine önalım hakkına ilişkin yapacağınız bir sözleşme ile tanıyabilirsiniz. Bu sözleşme de alım ve gerialımda olduğu gibi BK 238’e göre 10 yıllık süreye tabi kılınmıştır. Bu konuların anlaşılması bakımından BK 237, 238, 239, 240 ve 242. maddeler çok önemlidir. Burada BK hükümleri ile birebir gitmek zorundayız.
Burada, önalım hakkını doğuran bir olayın gerçekleşmesi gerekir demiştik. O olay, bir üçüncü kişiye satıştır. Yani öncelikle taşınmaz maliki taşınmazını bir üçüncü kişiye satacak, önalım hakkı sahibi de öncelikli alım hakkını bu durumda kullanacak. Bir üçüncü kişiye satış, önalım hakkını doğuran olaydır. Satış olması şarttır, yani bağış sözleşmesi, cebri artırma, kamulaştırma, trampa olamaz. Yeni BK’da trampa satışa eş sonuçlar doğurur diye bahsettiği için trampanın da artık önalım hakkını doğuran bir olay olduğundan bahsediliyor ama öyle bir şey söz konusu olamaz. Tartışmalıdır ama biz trampayı önalım hakkı doğuran olay olarak kabul etmiyoruz. Çünkü trampanın hükümleri bakımından burayla bağlantı kurduğunu düşünmüyoruz.
Karma bağışın da önalım hakkı doğurduğu kabul edilmez. Taşınmaz satış vaadi de önalım hakkı doğuran olay olmaz. Üçüncü kişiye satış yapılmayıp taşınmaz satış vaadinde bulunulursa, bu durum önalım hakkını kullanmak için gerekçe olmaz. Ne zaman ki taşınmaz satış vaadi yerine getirilir ve satış sözleşmesi yapılırsa işte o zamandan itibaren önalım hakkını doğuran olay gerçekleşmiş sayılabilir. Ya da taşınmaz satış vaadinin yerine getirilmesi davası açılır ve hakim hükmü kesinleşirse o anda satış sözleşmesi kurulmuş ve önalım hakkını doğuran olay gerçekleşmiş olur. Dolayısıyla sadece bir taşınmaz satış vaadi önalım hakkı doğuran olay olarak kabul edilmez. Ya o vaade dayanılarak bir satım sözleşmesi yapılmış olacak ya da taşınmaz maliki vaadi yerine getirmediğinde vaadin yerine getirilmesine ilişkin mahkeme kararının kesinleşmiş olması gerekecek.